Капитальный ремонт по новым правилам

За 30 лет в губернии должны будут приведены в порядок все многоквартирные дома – 22,5 тыс. зданий. На проведение капремонта всего жилого фонда требуется около 80 млрд руб. Заместитель министра энергетики и ЖКХ С.А. Ульянкин сообщил, что за время существования федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ на Самарский регион пришлось порядка 6,5 млрд руб. Этих денег не хватает. Сейчас 70 процентов домов требуют капитального ремонта.

Если все будет идти прежними темпами, то через 25-30 лет дома разрушатся. Принятие этого закона – один из шагов, которые государство делает для того, чтобы изменить ситуацию.
Справка: В Безенчукском районе 391 многоквартирный дом, из которых 372 включены в настоящую программу. 19 домов признаны аварийными.

Разработчики закона уверяют: система будет работать максимально прозрачно и открыто, нецелевое и неэффективное использование средств будет исключено. В перспективе в сети Интернет появится сайт, на котором собственники смогут увидеть точные сроки и виды работ по каждому конкретному дому.

Собственники помещений в МКД имеют право самостоятельно принять решение по способу формирования фонда капитального строительства. Вариантов два: открыть индивидуальный счет и самостоятельно искать подрядчика (актуально для ТСЖ) или же доверить накопление средств региональному оператору в Государственном фонде, что станет дополнительной гарантией целевого использования денег.

Информация о том, как будет реализована программа, была доведена до муниципалитетов областным Правительством. В представленном материале изложены основные требования Закона Самарской области, касающиеся действий Правительства и самих собственников по системе финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

22 ноября 2013 года Постановлением Правительства Самарской области установлен минимальный размер взноса на 2014 год на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в расчете на один квадратный метр общей площади помещения. Для многоквартирных домов этажностью до 5 этажей включительно он будет составлять 5,07 руб.

В соответствии с законом Правительством области будет учрежден региональный оператор. Это будет некоммерческая организация – Фонд, обслуживание и содержание которого будет осуществляться за счет средств бюджета области. Далее будет сформирована региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (формируется на 30 лет, ежегодно уточняется, входят все дома области).

Формирование фонда

Собственники после опубликования программы капитального ремонта в течение 2-х месяцев на общем собрании должны выбрать способ формирования Фонда из двух вариантов: на специальном счете ТСЖ (только один дом), ЖСК или регионального оператора в банке; на счете регионального оператора. Важно понимать, что первый вариант рассчитан на дома, где есть инициативные и грамотные собственники, потому что когда настанет срок проведения ремонта, нужно будет самостоятельно выбирать подрядчика, заказывать и оплачивать работу, а также контролировать ее качество. Кроме того, самим собственникам придется бороться со своими соседями-неплательщиками. Во втором варианте все вопросы будет решать региональный оператор.

Если в течение первого месяца собственники не проведут собрание, за них решение примет орган местного самоуправления и по умолчанию будет принят второй вариант. Таким образом, у собственников в любом случае появится обязанность заключать договора и вносить взносы на капитальный ремонт. Начисление по новым правилам жильцам будут производиться через три месяца после опубликования программы в печати. За неоплату или несвоевременную оплату будут начисляться пени.

Специальный счет

Открытие специальных счетов на проведение капитальных ремонтов будет осуществляться в российских банках, величина собственных средств которых составляет не менее 20 миллиардов рублей. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете, на котором могут аккумулироваться средства собственников только одного многоквартирного дома. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом,  денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу. При переходе с одного счета на другой предполагаются следующие сроки: Со специального счета на счет регионального оператора переход будет возможен через месяц после решения общего собрания МКД, обратная процедура – через два года.

Перечень и очередность объектов, входящих в программу

Региональная программа капитального ремонта формируется на тридцать лет и включает в себя: перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Самарской области (за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу); перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества; плановый год проведения капитального ремонта общего имущества; порядок разработки и утверждения краткосрочных (до 3-х лет) государственных и муниципальных планов реализации региональной программы.

В первоочередном порядке в программу будут включаться: дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения; дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату актуализации региональной программы. В обычном порядке попадут в региональную программу многоквартирные дома в зависимости от их износа, срока эксплуатации, даты проведения последнего капитального ремонта общего имущества, предаварийного состояния многоквартирного дома (физический износ общего имущества – более 70%).

Капитальный ремонт

Собственники помещений в многоквартирном доме принимают решение о проведении капитального ремонта общего имущества на общем собрании. Не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, лицо, осуществляющее управление домом или региональный оператор представляют собственникам предложения о сроках начала ремонта, о перечне и объеме работ, об их стоимости и т.п. В течение трех месяцев собственники должны их рассмотреть. Если этого не произошло, спустя еще месяц решение принимает орган местного самоуправления.

На общем собрании собственников утверждается перечень работ, смета расходов и сроки проведения капитального ремонта. В случае отсутствия решения собственников, заключение делает орган местного самоуправления. За счет средств Фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса, могут осуществляться работы по ремонту внутридомовых инженерных систем, крыш, подвалов, фундамента, а также ремонт и утепление фасада, установка коллективных приборов учета. Дополнительно могут финансироваться разработка проектной документации, проведение экспертиз, осуществление контроля.

Собственники вправе принять решение об установлении взноса, превышающего минимальный размер, для выполнения дополнительных работ.

Привлечение подрядных организаций

Привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляется на конкурсной основе посредством проведения торгов, организованных региональным оператором. В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти Самарской области и собственников помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту.

 Приемка оказанных услуг и выполненных работ осуществляется комиссионно с участием представителей собственников, Фонда капитального ремонта и органа местного самоуправления. Государственная жилищная инспекция Самарской области выдает региональному оператору заключение о результатах выполненных работ.

Региональный оператор

Если собственники доверились региональному оператору, в ведении последнего будут находиться все вопросы, касающиеся капитального ремонта многоквартирных домов. В функции регионального оператора входит: открытие на свое имя специальных счетов и аккумулирование на них взносов на капитальный ремонт, осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, взаимодействие с органами государственной власти Самарской области и органами местного самоуправления, оказание консультационной и организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта и т.д.

Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме,  несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также те собственники, за которых решение принимал орган местного самоуправления, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Обязательным приложением к договору о формировании фонда капитального ремонта является описание состава общего имущества.

Возврат средств фонда капитального ремонта

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,  владелец специального счета или региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта.

Более подробно информация будет раскрыта в официальном опубликовании программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Самарской области.