А вы готовы к отчету УК?!

 Начался второй квартал 2017 года и собственники МКД ждут с нетерпением отчета своих управляющих компаний. Для чего нужен отчет УК и как к нему подготовиться,  нам рассказала заместитель начальника отдела ЖКХ Л.А. Овчинникова.

– Грамотный отчет необходим и собственникам жилья, и управляющей организации. Это основа для понимания собственниками того, что содержание дома стоит денег, основа для вовлечения собственников помещений в процесс принятия решений и соответственно ответственности за них, а также основа доверия к управляющей организации и удовлетворенности ее профессиональными действиями в интересах своих заказчиков.

Решения, принятые на общем собрании, определяют деятельность управляющей организации на весь следующий год, а возможно, и перспективу развития многоквартирного дома как комплекса недвижимого имущества и места жизни людей.

– Что должно волновать граждан в первую очередь?

– Важно определить цели управления общим имуществом, стратегию сохранения и развития своего дома и конкретные задачи на следующий год. А для этого необходимо собраться вместе и оценить такие параметры: как содержалось принадлежащее им общее имущество в многоквартирном доме; что нужно сделать еще для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии» – был безопасным и комфортным для проживания; нужен ли ремонт, если да – то какой, когда его проводить; обсудить,  есть ли возможность сократить нерациональный расход  коммунальных ресурсов; оценить, сколько на все понадобится денег, как их собирать, как и на что они будут расходоваться и т.д.

– На основании ст. 162 ЖК УК обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений. А от кого все-таки должна исходить инициатива?

– Инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников помещений в этом доме. Хотя, в соответствии со ст. 44.7 ЖК, управляющая организация может быть инициатором общего собрания как заинтересованная сторона в нормальных рабочих отношениях с собственниками и сохранении и продлении договора управления.

– Нередко мы наблюдали, как отчет УК превращался буквально в базар. Можно ли этого избежать?

– И можно, и нужно. Все, что для этого нужно, – ознакомить собственников с отчетом и предложениями УК до собрания.

Чем лучше информированы собственники помещений о состоянии дома, объективной потребности в работах и ремонтах, о том, что реально делается в их доме,  тем лучше понимание того, сколько это реально стоит, тем более осознанные и взвешенные решения они примут на общем собрании. Поэтому в интересах управляющей организации предоставить собственникам до собрания проекты всех документов. Это даст возможность собственникам помещений сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оценить ее предложения, подготовиться к конструктивному обсуждению запланированной деятельности.

– Но ведь и сами УК далеко не всегда показывают реальную картину дел в МКД. Что должно содержаться в отчете?

– Он может включать следующие основные разделы: техническое обслуживание общего имущества, санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок; благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории; ремонты и замены отдельных частей общего имущества; мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме; предоставление коммунальных услуг; исполнение сметы доходов и расходов (доходы и расходы на данный дом).

В отчете отражается, что сделано,  что сделать не удалось, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично), или производились работы, не входившие в план.

– Какая еще важная часть должна быть в отчете УК?

– План на следующий период. Кроме отчета за прошлый период, УК должна представить предложения на очередной год или на несколько лет (перспективный план) по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме. А также предложения по эффективному использованию средств собственников помещений и других возможных доходов и финансовых источников для финансирования всех мероприятий годового и перспективного плана.

Управляющая организация может оказать собственникам помещений профессиональную помощь в понимании того, в каком состоянии находится их общее имущество, что необходимо предпринять, чтобы поддержать или улучшить многоквартирный дом, обеспечить нормальные или комфортные условия проживания в нем. Иначе говоря, помочь собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом.

Собственникам (наиболее активным) и УК стоит вместе поработать над выявлением мнений и пожеланий собственников помещений, чтобы учесть их при подготовке проектов планов и сметы расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, которые должны быть утверждены на общем собрании. Для этого можно использовать различные способы:  анализ обращений и жалоб проживающих в доме в течение прошедшего года;  сбор предложений через настенный ящик «Предложения»; встречи с собственниками помещений для обсуждения разных текущих вопросов;  беседы с собственниками во время плановых обходов помещений для оценки состояния находящегося в них общего имущества;  проведение специальных опросов/анкетирования и др.

– Чтобы многоквартирный дом стал по-настоящему теплым и уютным для всех  жильцов, необходимо более активно участвовать в его жизни. Но реалии жизни таковы, что далеко не всегда можно найти время и физически принять участие в общем собрании. Как быть?

– Законодательство дает возможность собственникам помещений принимать решения по повестке дня общего собрания как непосредственно на собрании, так и путем проведения заочного голосования – когда решения собственников помещений в письменной форме передаются до установленного срока в определенное место. В настоящее время широко распространенная практика в многоквартирных домах, управляемых УК, – проведение общих собраний в форме заочного голосования. Но надо помнить, что такой способ не дает возможности собственникам помещений услышать друг друга; обменяться мнениями; публично обсудить разногласия (в том числе и с управляющей организацией); найти компромисс, устраивающий большинство людей в доме. Проведение общего собрания в очной форме должно быть приоритетом.